Der Immobilien-Teilverkauf ist ein vergleichsweise neues Modell, mit dem Senioren Kapital aus ihrem Eigenheim freisetzen können. Teilweise herrscht noch Unsicherheit, ob das Modell fair und sicher ist. Anbieter setzen deshalb auf die größtmögliche Absicherung ihrer Kunden.
Wohneigentum ist vor allem unter Senioren weit verbreitet. 58 Prozent der 65- bis 74-Jährigen lebten im Jahr 2017 einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft zufolge in den eigenen vier Wänden – gegenüber nur 45 Prozent im Schnitt aller Altersklassen. Das Eigenheim ist eine beliebte Form der Altersvorsorge. Doch auch mit Wohneigentum kann es sein, dass die finanziellen Mittel im Alter nicht ausreichen – wenn etwa die Rente zu knapp ist oder eine größere Ausgabe wie ein barrierefreier Umbau ansteht. Um Senioren zu ermöglichen, liquide Mittel aus ihrem Eigenheim freizusetzen, gibt es unterschiedliche Modelle am Markt. Ein innovatives Modell ist der Immobilien-Teilverkauf, wie ihn etwa die Deutsche Teilkauf aus Düsseldorf anbietet.
„Beim Teilverkauf veräußert der Wohneigentümer nur einen Teil seiner Immobilie, maximal 50 Prozent“, erklärt Marian Kirchhoff, einer der beiden Geschäftsführer der Deutsche Teilkauf. „Der restliche Anteil der Immobilie bleibt in seinem Eigentum. Er erhält außerdem das Nießbrauchrecht für die gesamte Immobilie, kann sie also weiter selbst bewohnen oder auch vermieten.“ Dafür, dass der Teilverkäufer die Immobilie weiter vollständig nutzen kann, zahlt er ein Nutzungsentgelt an die Deutsche Teilkauf, das sich auf jährlich 2,9 Prozent des beim Teilverkauf ausgezahlten Betrags beläuft.
Ist das Angebot fair?
Doch weil das Teilverkaufsmodell vergleichsweise neu ist, herrscht teilweise noch Ungewissheit bei Senioren, ob der Teilverkauf wirklich sicher ist. Wird dem Teilverkäufer ein faires Angebot gemacht – oder wird er dazu gebracht, unter Marktwert zu verkaufen?
„Der Betrag, den der Teilverkäufer für den verkauften Anteil an der Immobilie erhält, entspricht dem aktuellen Marktwert. Das wird durch ein eigens eingeholtes Wertgutachten durch einen unabhängigen Sachverständigen sichergestellt“, sagt Marian Kirchhoff dazu.
Der Teilverkäufer kann dabei zwischen zwei Sachverständigen wählen, die beide zertifizierte Wertgutachter sind – der eine ist zertifiziert durch Dekra, der andere durch Sprengnetter. Die Kosten für das Wertgutachten übernimmt die Deutsche Teilkauf. Möchte der Teilverkäufer seinen veräußerten Immobilienanteil zurückerwerben, so ist das jederzeit möglich. Der Preis wird dabei auf Basis eines neuen Gutachtens und des aktuellen Marktniveaus ermittelt.
Acht bis zwölf Wochen bis zur Auszahlung
Übrigens: Die Erstellung eines Wertgutachtens verpflichtet den Teilverkäufer noch nicht zum Abschluss der Transaktion. Stellt er zum Beispiel fest, dass der Immobilienwert für seine Zwecke nicht ausreichend oder nicht attraktiv ist, kann er vom Teilverkauf auch zurücktreten. Nimmt er das Angebot der Deutschen Teilkauf an, wird ein Kaufvertragsentwurf verschickt, der nach Ablauf der 14 tägigen Prüfungszeit, in der der Teilverkäufer vom Vertrag zurücktreten kann, beim Notar unterschrieben werden kann. Im Anschluss folgt die Auszahlung des Verkaufsbetrags. Der gesamte Prozess läuft in der Regel zügig ab: „Etwa acht bis zwölf Wochen, nachdem der Teilverkäufer zu uns Kontakt aufgenommen und ein Angebot angefordert hat, kann er mit der Auszahlung seines Wunschbetrags rechnen“, sagt Geschäftsführer Marian Kirchhoff.
Wichtig ist, dass sowohl das Nießbrauchrecht für den Teilverkäufer als auch eine Garantie, dass er beispielsweise über Sanierungen oder Renovierungen allein und ohne Rücksprache entscheiden kann, notariell beglaubigt werden. Die Deutsche Teilkauf ist stiller Miteigentümer, der Teilverkäufer behält die hundertprozentige Hoheit über sein Heim.
Nach dem Tod des Teilverkäufers oder auf seinen Wunsch auch schon vorher wird die gesamte Immobilie verkauft. Den Verkaufserlös teilen sich dann der Teilverkäufer beziehungsweise dessen Erben und die Deutsche Teilkauf entsprechend der jeweiligen Eigentumsanteile. „Dadurch profitieren beide Seiten von den Wertsteigerungen, die die Immobilie nach dem Teilverkauf erfährt“, sagt André Dölker, der weitere Geschäftsführer. Bei einem späteren Gesamtverkauf kann sich der Teilverkäufer auf einen verhandlungsstarken Partner an seiner Seite verlassen, denn die Interessen sind dann die gleichen, einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen!