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XII ZR 8/21 - Mieter dürfen in Coronazeiten gewerbliche Miete kürzen

12. Januar 2022
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass gewerbliche Mieter die Miete in Lockdownzeiten kürzen dürfen - allerdings nicht pauschal um 50 % (AZ.: XII ZR 8/21)

Die Corona-Krise wirkt sich erheblich auf die Wirtschaft aus. Insbesondere Einzelhandel und Unternehmer, die regional vor Ort in den Fußgängerzonen auf den direkten Kundenkontakt angewiesen sind, stöhnen in Lockzeiten über erhebliche Ausfälle, die nicht kompensierbar sind. Meist gelingt diesen Unternehmen der Spagat zwischen hohen Kosten für Personal und Miete auf der einen, und den Umsätzen auf der anderen Seite, vor allem, wenn staatlliche Förderungen in Anspruch genommen werden können.

Während es für das Personal-Problem mit Kurzarbeitergeld Möglichkeiten des finanziellen Ausgleichs in der Krise gibt, sind gewerbliche Mieter gegenüber dem Vermieter ihres Ladenlokals mehr oder weniger "ausgeliefert" und auf dessen Entgegenkommen angewiesen, wenn die Miete nicht pünktlich gezahlt wird. Vermieter argumentieren dabei oft, dass sie ja auch von irgendwas leben müssten.

In Chemnitz hat nun eine in vielen Stadtzentren ansässige Laden-Kette die Beantwortung einer schwierigen Frage durch die Instanzen bis zum Bundesgerichtshof getragen. Fragestellung: Darf ich während eines Lockdowns die Miete anlassbezogen kürzen, oder geht das nur im Zusammenhang mit der Aktualisierung eines Mietvertrages?

Geklagt hatte ein Vermieter des Textil-Discounter KiK und der Bundesgerichtshof gab dem Unternehmen im Januar 2022 recht. Man bestätigte grundsätzlich die Vorinstanz: KiK durfte die Mieten während des Lockdowns im Mai 2021 kürzen. Insgesamt wären über 7000 Euro fällig gewesen, KiK überwies für den Lockdownmonat nur die Hälfte - daraufhin klagte der Vermieter - er legte Berufung und auch Revision vor dem Bundesgerichtshof ein.

Zum Aktenzeichen XII ZR 8/21 wurde jetzt in Karlsruhe ein wegweisendes Urteil gesprochen, Die Verantwortung für die finanziellen Folgen der Coronakrise müssen nun doch auf ein paar mehr Schultern verteilt werden, insbesondere Mieter und Vermieter können und müssen sich bei der Bewältigung der  finanziellen Lasten der Coronakrise gegenseitig unterstützen. Die Richter entschieden, das "keine Seite" eine Verantwortung für die Krise trage, sich Vermieter daher auch nicht einseitig heraushalten könnten.

Allerdings: die Kürzung um die Hälfte - wie von der Vorinstanz entschieden - sei nicht pauschal zulässig. Wie hoch der Beitrag der Vermieter - nicht nur in Chemnitz - sein darf, muss nun das Oberlandesgericht Dresden in der Fortsetzung des nun wieder aufzunehmenden Verfahrens entscheiden.

Das OLG Urteil, nachdem KiK die Miete hälftig hätte kürzen dürfen, wurde aufgehoben. Den Dresdner Richtern wurde empfohlen, den Sachverhalt unter Berücksichtugung aller Umstände neu zu bewerten. In Folge dürfte eine Kürzung dann zwar zulässig sein, nicht aber pauschal um die Hälfte.