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Reform der Grundsteuer

Feststellungserklärung zur Ermittlung der Grundsteuer

Nachdem das Bundesverfassungsgericht bereits 2018 die bisherige Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt, startet 2022 die Reform der Grundsteuer und die Neubewertung der Immobilien. In einem ersten Schritt müssen alle Immobilienbesitzer zwischen dem 1. Juli 2022 und 31. Oktober 2022 eine Feststellungserklärung zur Ermittlung des Grundstückwerts beim zuständigen Finanzamt abgeben.

Die Reform der Grundsteuer ist nötig geworden, weil das Bundesverfassungsgericht die bislang gültige Einheitsbewertung bei der Grundsteuer mit Urteil vom 10. April 2018 für verfassungswidrig erklärt hat. Die Einheitsbewertung führe zu einer massiven Ungleichbehandlung der Immobilienbesitzer und sei daher mit dem allgemeinen Gleichheitssatz nicht vereinbar und könne nicht mehr in der bisherigen Form erhoben werden, so das BverfG. Dem Gesetzgeber schrieb es deshalb in die Bücher eine Reform der Grundsteuer auf die Beine zu stellen und bis Ende 2019 zu verabschieden und bis Ende 2024 umzusetzen.

Viel Zeit bleibt für die Neubewertung der Immobilien also nicht. Doch bislang liegt die Bundesregierung im Zeitplan. Am 08.11.2019 wurde die Neuregelung der Grundsteuer verabschiedet. Die grundsätzliche Struktur der Grundsteuer soll aber erhalten bleiben.

  • BVerfG erklärt Berechnung der Grundsteuer mit Urteil vom 10.04.2018 für verfassungswidrig (Az. 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12).
  • Reform der Grundsteuer wird am  08.11.2019 verabschiedet.
  • Feststellungserklärung zur neuen Grundsteuer kann ab 01.07.2022 abgegeben werden.
  • Neubewertung soll ab 2025 feststehen.

Die Reform der Grundsteuer ist nötig geworden, weil die derzeitige Bemessungsgrundlage völlig veraltet ist. In den "alten“ Bundesländern wurden die Grundstückswerte seit 1964 nicht mehr angepasst, in den ostdeutschen Bundesländern fand die letzte Anpassung 1935 statt.

Das führte zu erheblichen Verzerrungen. Grundbesitzer zahlten Steuern, die vom eigentlichen Wert der Immobilie inzwischen stark abwichen. Das BVerfG erklärte die Berechnungsmethode daher für verfassungswidrig. Die Reform der Grundsteuer kann nun nicht nur Auswirkungen auf die Immobilienbesitzer haben, sondern auch auf Mieter, die in der Regel über die Nebenkosten an der Grundsteuer beteiligt werden.

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Abgabe der Steuererklärung

Die Neubewertung der Grundsteuerwerte Immobilien beginnt am 1. Juli 2022. Bis zum 31. Oktober 2022 können Immobilienbesitzer dann eine Steuererklärung für ihre Grundstücke und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft abgeben. Die Abgabe muss elektronisch erfolgen. Vorgesehene Abgabefrist ist der 31.10.2022.

Wie die Abgabe der Erklärung erfolgt und ob die betroffenen Immobilienbesitzer zuvor von ihrem Finanzamt informiert werden, wird in den Bundesländern unterschiedlich gehandhabt. Ansprechpartner für die Thematil ist grundsätzlich der Steuernberater des Steuerpflichtigen und/oder sein zuständiges Finanzamt. Zum Elster-Portal kann man sich online anmelden.

Bis zum 31.10.2022 kann die Feststellungserklärung zur Neubewertung der Grundsteuer abgegeben werden.
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Grundsteuer A, B und C

Neben der Grundsteuer A für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und der Grundsteuer B für betriebliche und private Grundstücke wird die Grundsteuer C neu eingeführt. Sie ermöglicht es den Kommunen höhere Hebesätze für baureife aber noch unbebaute Grundstücke festzulegen. So soll Wohnraum geschaffen und Spekulationen auf Wertsteigerungen der Grundstücke begegnet werden.

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Bewertung der Grundstücke

Die Bewertung der Grundstücke erfolgt nach dem sog. Bundesmodell. Maßgebliche Faktoren für die Wertermittlung sind dabei die Bodenrichtwerte und die statistisch ermittelten Mieterträge. Das Bundesmodell kann grundsätzlich deutschlandweit angewendet werden, die Bundesländer haben jedoch die Möglichkeit, eigene Berechnungsmethoden aufzustellen. Davon haben bislang Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen Gebrauch gemacht.

Maßgeblich für die Bewertung der Grundstücke sind Bodenrichtwerte und die statistisch ermittelten Mieterträge
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Hilfe bei der Grundsteuer

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Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Für die Berechnung der Grundsteuer müssen drei Werte feststehen: Der Einheitswert, die Grundsteiermesszahl und der Hebesatz

Einheitswert

Der Einheitswert wird vom jeweils zuständigen Finanzamt festgelegt

Grundsteuermesszahl

Die Grundsteuermesszahl wird  für die Berechnung der Grundsteuer herangezogent. Sie entspricht der Art des Grundstückes und beträgt je nach Kategorie 2,6 bis 6 Promille des Einheitswertes.

Hebesatz

Die Gemeinde bestimmt den individuellen Hebesatz für die Ermittlung der Grundsteuer selbst.

So berechnet man die Grundsteuer:

Einheitswert x Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuerbetrag

Der Einheitswert wird neu bestimmt, dazu müssen demnächst die Grundsteuererklärungen zwingend abgegeben werden.

 


 

Häufig gestellte Fragen

Kann man die Feststellungserklärung selbst abgeben?

Grundsätzlich braucht es keine besonderen Kenntnisse. Allerdings verlangt die Verordnung, dass die Daten auf elektronischem Weg übermittelt werden - und damit iist nicht ein einfaches Email-Format oder das Ausfüllen eines Online-Fragebogens gemeint. Die Feststellungerklärung muss im sogenannten Elster-Format übermittelt werden. Dazu muss sich jeder Steuerpflichtige, der die Erklärung ohne Hilfe eines Steuerberaters abgeben möchte, vorab anmelden. Zur Bedienung von Elster ist ein Mindestmaß an PC-Knowhow unerlässlich, auch muss es eine funktionierende Email-Adresse geben.

Muss ich die Erklärung abgeben?

Ja, da gibt es keinerlei Freistellungsmöglichkeiten. Wer die Abgabe der Feststellungserklärung verpasst, muss mit Strafgeld rechnen, unklar ist, ob es eine Erinnerung und/oder die Möglichkeit der Fristverlängerung gibt

Was kostet die Beauftragung durch einen Steuerberater?

Es gibt bereits Angebote im Netz, die Steuerpflichtigen die lästige Pflicht abnehmen wollen. Dabei sollte aber darauf geachtet werden, dass der gewählte Dienstleister auch die Berechtigung zur Steuerberatung hat, damit Zweifelsfragen besprochen werden können. Erreichbare Dienstleister mit den entsprechenden Qualifikationen dürften Preise zwischen 1000 und 1500 Euro für die rechtssichere Übernahme der Feststellungserklärung aufrufen.

Welche Daten brauche ich zur Abgabe der Feststellungserklärung?

Um die Feststellungserklärung selbst abgeben zu können, müssen Sie verlässliche Aussagen machen können zur Lage des Grundstücks, zur Grundstücksfläche, zum Bodenrichtwert, zur Gebäudeart, zur Wohnfläche, zum Baujahr des Gebäudes. Steuerbescheide, die aufgrund falscher Angaben ergehen, können einer Steuerprüfung unter Umständen nicht standhalten und es drohen - auch nachträglich - Neuberechnungen und unter Umständen auch Strafgelder