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Immobilie muss die beim Kauf vereinbarte Beschaffenheit aufweisen

29. April 2019 | Haus und Grund
Eine Immobilie muss die Beschaffenheit aufweisen, die im notariellen Kaufvertrag beurkundet wurde. Mängel an der Immobilie werden jedoch oft erst festgestellt, wenn der Kaufpreis gezahlt und das Objekt übergeben wurde. Zudem wird im Immobilienkaufvertrag in der Regel eine Sachmängelhaftung ausgeschlossen. „Das bedeutet allerdings nicht, dass der Käufer die erst später festgestellten Mängel in

Sebastian Rosenbusch-Bansi LL.M.Eur.

Eine Immobilie muss die Beschaffenheit aufweisen, die im notariellen Kaufvertrag beurkundet wurde. Mängel an der Immobilie werden jedoch oft erst festgestellt, wenn der Kaufpreis gezahlt und das Objekt übergeben wurde. Zudem wird im Immobilienkaufvertrag in der Regel eine Sachmängelhaftung ausgeschlossen. „Das bedeutet allerdings nicht, dass der Käufer die erst später festgestellten Mängel in jedem Fall akzeptieren muss. Weist die Immobilie nicht die vereinbarte Beschaffenheit auf oder wurde der Käufer arglistig getäuscht, können Schadensersatzansprüche geltend gemacht oder die Rückabwicklung des Kaufvertrags erreicht werden“, sagt Rechtsanwalt Sebastian Rosenbusch-Bansi von der Kanzlei Cäsar-Preller in Wiesbaden.

Zu den typischen vertraglichen Beschaffenheitsvereinbarungen zählt üblicherweise auch das Baujahr der Immobilie. Falsche Angaben zum Baujahr können zur Rückabwicklung des Kaufvertrags führen, wie ein Urteil des OLG Hamm vom 2. März 2017 zeigt (Az.: 22 U 82/16).

Hier hatte ein Ehepaar ein Grundstück mit Einfamilienhaus erworben. Laut notariellem Kaufvertrag wurde das Haus 1997 errichtet. Tatsächlich war das Haus aber schon zwei Jahre älter. Hinsichtlich anderer Mängel konnten sich Käufer und Verkäufer noch außergerichtlich einigen, doch hinsichtlich etwaiger Ansprüche aufgrund einer falschen Angabe des Baujahres wurden sich die Parteien nicht einig. Hier musste das OLG Hamm über die Klage des Ehepaars auf Rückabwicklung des Kaufvertrags entscheiden.

Die Angabe des Baujahrs im notariellen Kaufvertrag sei eine Beschaffenheitsvereinbarung. Werde diese nicht eingehalten, liege ein Sachmangel vor, so das OLG Hamm. In dem vorliegenden Fall habe sich der Käufer darauf verlassen dürfen, dass das Haus dem technischen Standard des Jahres 1997 entspricht. Da das Haus tatsächlich älter ist, führe dies zu einem Wertverlust der Immobilie. Bei einer Abweichung von zwei Jahren sei eine Bagatellgrenze zudem deutlich überschritten. Nach der Beweisaufnahme stand für das OLG darüber hinaus fest, dass die Käufer arglistig getäuscht worden waren. Auch wenn im Kaufvertrag die Sachmängelhaftung ausgeschlossen war, hätten die Käufer Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrags, entschied das OLG Hamm.

„Beim Verkauf einer Immobilie ist der Verkäufer verpflichtet, auf bestehende Mängel oder auch auf Umstände, die auf einen Mangel hindeuten, hinzuweisen. Werden diese Mängel verschwiegen, steht auch ein vereinbarter Haftungsausschluss für Sachmängel den Ansprüchen der Käufer auf Schadensersatz nicht entgegen“, erklärt Rechtsanwalt Rosenbusch-Bansi.

 

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Rechtsanwalt Sebastian Rosenbusch-Bansi

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