Gewährleistung nach Immobilienkauf

Beim Immobilienkauf geht es regelmäßig um hohe Summen. Umso wichtiger ist die Frage der Gewährleistung, wenn nach dem Kauf Mängel an der Immobilie auftreten. Während der Käufer dann ein Interesse hat, den Verkäufer in Anspruch zu nehmen, stellt sich für den Verkäufer die Frage, ob er für die Mängel überhaut in der Haftung steht. Zudem ist in vielen Immobilienkaufverträgen ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Die Gewährleistung kann auch dann ausgeschlossen werden, wenn der Kaufvertrag zwischen Unternehmen und Verbraucher geschlossen wurde. Bei Vorsatz kann die Gewährleistung allerdings nicht ausgeschlossen werden.

Voraussetzung für Gewährleistung

Gewährleistungsansprüche sind im Wesentlichen an zwei Punkte geknüpft. Einerseits muss ein Sachmangel an der Immobilie vorliegen und andererseits darf die Gewährleistung vertraglich nicht wirksam ausgeschlossen worden sein. Liegt ein Mangel vor, wird zwischen einem Sachmangel und einem Rechtsmangel unterschieden.

 

• Sachmangel: Ein Sachmangel liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Immobilie von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit abweicht. Wurden keine vertraglichen Regelungen zur Beschaffenheit vereinbart, liegt ein Sachmangel auch dann vor, wenn sich dadurch die Immobilie nicht zur vertraglich vereinbarten Nutzung eignet oder für die übliche Verwendung ungeeignet ist. Typische Beispiele sind Feuchtigkeitsschäden, Holzwurmbefall, Verwendung von giftigen Baustoffen oder Altlasten. Die Liste lässt sich noch um viele weitere Mängel fortsetzen.
• Rechtsmangel: Von einem Rechtsmangel ist bei individuellen Belastungen die Rede. In Betracht kommen dabei etwa eingetragene Belastungen im Grundbuch oder vom Verkäufer nicht offengelegte Miet- und Pachtverträge. Beschränkungen durch allgemeine gesetzliche Vorschriften stellen hingegen keinen Rechtsmangel dar. Dazu zählen bspw. das private Nachbarrecht, das Naturschutzrecht oder das Denkmalschutzrecht.

Auf besonders schwerwiegende versteckte Mängel muss der Verkäufer den Käufer ungefragt hinweisen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, können sich daraus nicht nur zivilrechtliche Ansprüche des Käufers ergeben, der Verkäufer kann sich auch strafbar gemacht haben.

Ausschluss der Gewährleistung

Im Immobilienkaufvertrag kann die Gewährleistung des Verkäufers ausgeschlossen werden. Damit steht der Verkäufer für offensichtliche Mängel, die für den Käufer erkennbar waren, nicht in der Haftung. Wurden die Mängel jedoch vorsätzlich verschwiegen ist der Gewährleistungsausschluss nicht möglich. Von arglistigem Verschweigen wird ausgegangen, wenn der Verkäufer ihm bekannte Mängel bewusst nicht offengelegt hat.

Bei Neubauten gestaltet sich der Ausschluss der Gewährleistung schwieriger. Der Ausschluss ist nur dann möglich, wenn der Käufer vor Abschluss des Kaufvertrags über die erheblichen rechtlichen Folgen eines Gewährleistungsausschlusses aufgeklärt wurde. Ohne diese Belehrung stehen dem Käufer umfassende Gewährleistungsrechte zu.

Ansprüche des Käufers aus Gewährleistung

Liegt ein Mangel vor und wurde kein wirksamer Gewährleistungsausschluss vereinbart, hat der Käufer von der Mängelbeseitigung bis zum Rücktritt vom Kaufvertrag und der Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen verschiedene rechtliche Möglichkeiten.

 

• Nacherfüllung: Liegt ein Mangel vor, hat der Käufer einen Anspruch auf die Beseitigung des Mangels. Die Kosten dafür muss der Verkäufer übernehmen. Das gilt auch, wenn der Verkäufer den Sachmangel nicht verschuldet hat. Es reicht bereits aus, dass der Mangel vorliegt.
• Anfechtung wegen arglistiger Täuschung: Hat der Verkäufer einen vorliegenden Mangel arglistig verschwiegen, kann der Käufer den Kaufvertrag gemäß § 123 Abs. 1 BGB anfechten. Allerdings muss der Käufer beweisen, dass erstens ein Mangel vorliegt und zweitens der Verkäufer den Mangel gekannt hat. Im Streitfall wird der Verkäufer in der Regel versuchen darzulegen, dass er den Mangel nicht kannte bzw. seiner Informationspflicht nachgekommen ist.Ist die Anfechtung erfolgreich, wird der Kaufvertrag aufgehoben, d.h. der Käufer hat Anspruch auf Erstattung des Kaufpreises und gibt im Gegenzug die Immobilie zurück.
• Rücktritt vom Kaufvertrag: Liegt ein erheblicher Mangel vor, muss der Käufer dem Verkäufer eine Frist zur Beseitigung des Mangels einräumen. Verstreicht die Frist ergebnislos, kann der Käufer den Rücktritt vom Kaufvertrag erklären.
• Minderung des Kaufpreises: Statt vom Kaufvertrag zurückzutreten kann der Käufer auch eine Minderung des Kaufpreises anstreben. Voraussetzung ist auch hier, dass dem Verkäufer zuvor eine ausreichende Frist zur Mangelbeseitigung eingeräumt wurde, die er ungenutzt verstreichen ließ. In welcher Höhe der Kaufpreis gemindert werden kann, ist vorwiegend abhängig vom Wertverlust, den die Immobilie durch den vorliegenden Mangel erfahren hat.
• Schadenersatz: Treten aufgrund des vorliegenden Mangels Folgeschäden auf, kann der Käufer auch Schadenersatzansprüche haben. Das betrifft nicht nur auftretende Sachschäden, sondern auch zusätzliche Kosten, die dem Käufer dadurch entstehen, dass er die Immobilie nicht nutzen konnte, z.B. Mietkosten. Schadenersatzansprüche setzen allerdings immer ein Verschulden des Verkäufers voraus.

Verjährung

Gewährleistungsansprüche verjähren im Immobilienrecht gemäß § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB in der Regel nach fünf Jahren. Liegt durch einen Grundbucheintrag ein Rechtsmangel vor, kann die Verjährungsfrist in Ausnahmefällen sogar 30 Jahre betragen. Allerdings können im Kaufvertrag auch abweichende Verjährungsfristen vereinbart werden.

Liegt eine arglistige Täuschung vor, verjähren die Ansprüche innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Allerdings wird die Verjährungsfrist erst dann in Lauf gesetzt, wenn der Käufer Kenntnis von der arglistigen Täuschung hatte, so dass Ansprüche auch noch Jahre nach der Übergabe bestehen können.

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