Immobilien als Altersvorsorge? Warum sich viele Anleger verrechnen
Die eigenen vier Wände gelten in Deutschland nach wie vor als eine der empfehlenswertesten Formen der Altersvorsorge. Verwunderlich ist dies kaum, denn der Gedanke scheint verlockend: Statt Miete zu zahlen, fließt das Geld in ein Eigenheim oder eine vermietete Immobilie, die langfristig als Einkommensquelle dient.
Doch in den vergangenen Jahren haben sich die Rahmenbedingungen in diesem Zusammenhang drastisch verändert. Steigende Zinsen, höhere Instandhaltungskosten und stärkere regulatorische Eingriffe stellen Anleger vor ungeahnte Herausforderungen. Wer sich blind auf Immobilien verlässt, könnte im Ruhestand eine böse Überraschung erleben.
Der Mythos von der „sicheren“ Immobilie
Über Jahrzehnte hinweg galt Wohneigentum als sicherer Hafen für Kapitalanleger. In der Theorie steigt der Wert der Immobilie im Laufe der Zeit, während die Mieteinnahmen eine stabile Rendite sichern. Doch diese Rechnung geht mittlerweile immer seltener auf. Warum?
- Zinswende belastet Finanzierungen: Nach Jahren historisch niedriger Zinsen hat die Europäische Zentralbank die Leitzinsen mehrfach angehoben. Wer jetzt eine Immobilie finanziert, muss daher mit deutlich höheren Kreditkosten rechnen. Dadurch wird nicht nur die Rendite geschmälert − Investoren mit einer knappen Kalkulation geraten auch schneller in finanzielle Engpässe.
- Sanierungskosten explodieren: Ob Heizungsgesetz, neue Dämmvorschriften oder Modernisierungsauflagen – die energetischen Anforderungen an Immobilien steigen kontinuierlich. Die Kosten für die notwendigen Sanierungen erreichen dabei schnell fünf- bis sechsstellige Beträge, was für viele Eigentümer eine nicht zu unterschätzende finanzielle Herausforderung darstellt.
- Die demografische Entwicklung: Der Immobilienmarkt verändert sich, die Bedürfnisse der Bevölkerung ebenfalls. Während früher vor allem großzügige Einfamilienhäuser gefragt waren, wächst heute aufgrund des demografischen Wandels die Nachfrage nach kleineren, barrierefreien Wohneinheiten.
Steuern und Bürokratie – Das oft unterschätztes Risiko
Neben den offensichtlichen Kosten für Kauf und Instandhaltung einer Immobilie müssen die Anleger auch die steuerlichen Aspekte berücksichtigen. Kommt es zu Änderungen in der Besteuerung von Immobilien, kann dies erhebliche finanzielle Folgen haben.
Ab 2025 tritt beispielsweise die reformierte Grundsteuer in Kraft. Je nach Bundesland kann das für Eigentümer zu erheblichen Mehrbelastungen führen. Diejenigen, die ihre Immobilie vermieten möchten, sollten sich außerdem über die steuerlichen Konsequenzen im Klaren sein. Die Einnahmen aus Mieten sind immer steuerpflichtig. Außerdem unterliegen die Abschreibungsmöglichkeiten und Nebenkostenabzüge strengen Regeln.
Wer sich also nicht rechtzeitig mit den aktuellen Steuerregelungen für Immobilien auseinandersetzt, riskiert zum einen, finanzielle Vorteile ungenutzt zu lassen und zum anderen ungewollt in Steuerfallen zu tappen. Besonders für Anleger, die mehrere Objekte besitzen oder ihre Immobilien im Ruhestand verkaufen möchten, kann eine schlechte steuerliche Planung teuer werden.
Altersvorsorge braucht Diversifikation
Angesichts der vielen aktuellen Unsicherheiten sollten Anleger Immobilien heute nicht mehr als alleinige Altersvorsorge betrachten. Ein kluges Finanzkonzept basiert vielmehr auf einer durchdachten Diversifikation. Ein ausgewogenes Portfolio hilft, die Risiken abzufedern:
- Aktien und ETFs zeichnen sich langfristig durch attraktive Renditen aus und fallen grundsätzlich flexibler als Immobilien aus.
- Staatlich geförderte Altersvorsorgeprodukte, wie eine betriebliche Rentenversicherunge oder die Riester-Rente, bieten zusätzliche Sicherheit.
- Flexible Geldreserven sind essentiell, um unvorhergesehene Ausgaben wie Reparaturen oder Mietausfälle zu decken.
Die Realität zeigt immer wieder: Immobilien sind noch immer ein wichtiger Baustein der Altersvorsorge – aber nicht der einzige. Diejenigen, die frühzeitig ein breit aufgestelltes Vermögenskonzept entwickeln, minimieren die verbundenen Risiken und sichern für sich so eine wirkliche finanzielle Stabilität im Alter.