Bei notariellen Immobilienkaufverträgen wird in der Regel ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Der Gewährleistungsausschluss kann allerdings unwirksam sein, wenn der Verkäufer Mängel an der Immobilie arglistig verschwiegen hat.
Mit dem Gewährleistungsausschluss im notariellen Kaufvertrag wird der Verkäufer der Immobilie geschützt. „Allerdings können dadurch nur offensichtliche Mängel, also Mängel, die der Käufer bei der gründlichen Besichtigung der Immobilie hätte erkennen können, von der Gewährleistung ausgeschlossen werden. Versteckte Mängel sind vom Gewährleistungsausschluss in der Regel nicht umfasst“, erklärt Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller aus Wiesbaden. Sind die Mängel dem Verkäufer bekannt und werden gegenüber dem Käufer bewusst verschwiegen, ist der Gewährleistungsausschluss in der Regel nicht wirksam. Das bekräftigt auch ein Urteil des OLG Hamm vom 18.Juli 2016 (Az.: 22 U 161/15).
In dem zu Grunde liegenden Fall hatte der Verkäufer einer im Jahr 1938 gebauten Immobilie verschwiegen, dass bei starken Regen Wasser in den Keller des Gebäudes eindringt. Der Kläger hatte den Keller vor dem Kauf der Immobilien besichtigt und abgeblätterte Farbe oder abgeplatzter Putz wiesen auf Feuchtigkeitsschäden hin. Es war aber nicht ersichtlich, dass bei starken Regenfällen Wasser in den Keller eindringt. Dieser Mangel wurde von dem Verkäufer auch verschwiegen.
Der Kläger kaufte das Haus und stellte schon bald den Wassereintritt im Keller fest. Er erklärte den Rücktritt vom Kaufvertrag. Das OLG Hamm entschied, dass der Käufer zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt war. Der Senat entschied, dass das Haus mangelhaft sei, weil bei Starkregen regelmäßig und breitflächig Wasser in den Keller eintrete. Damit müsse ein Käufer auch bei älteren Immobilien nicht rechnen. Zumindest eine Nutzung des Kellers als Lagerraum sei auch bei älteren Häusern üblich.
Der Verkäufer habe den Mangel arglistig verschwiegen und könne sich daher auch nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen, so das OLG Hamm weiter. Obwohl der Käufer angegeben habe, den Keller als Lagerraum nutzen zu wollen, habe der Verkäufer den ihm bekannten Wassereintritt verschwiegen. Wegen dieses arglistigen Handelns sei der vereinbarte Gewährleistungsausschluss wirkungslos, so dass der Käufer aufgrund des Mangels vom Kaufvertrag zurücktreten konnte, entschied das OLG Hamm. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig und die Revision zum BGH anhängig (Az.: V ZR 186/16).
„Verkäufer und Käufer sind beim Immobilienkauf gut beraten, mit offenen Karten zu spielen. Es bringt nichts, Mängel zu verschweigen und zu hoffen , dass es niemand merkt. Dann kann auch ein vertraglich vereinbarter Gewährleistungsausschluss hinfällig sein“, so Rechtsanwalt Cäsar-Preller.
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