Dank Portalen wie Airbnb ist es kein Problem, die eigene Wohnung kurzzeitig an Touristen oder Geschäftsreisende zu vermieten. Ärger kann es allerdings mit der Eigentümergemeinschaft geben, die die wechselnden Gäste im Haus nicht gerne sehen. Nachträglich verbieten kann die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Vermietungen allerdings nicht. Mit Urteil vom 12. April 2019 hat der BGH in diesem Punkt für Klarheit gesorgt (Az.: V ZR 112/18).
Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs kann die nachträgliche Vermietung nur mit der Zustimmung aller Wohnungseigentümer der Gemeinschaft untersagt werden. Ein Mehrheitsbeschluss der WEG reicht dafür nicht aus.
In dem zu Grunde liegenden Fall bestand die WEG aus acht Parteien. Eine Eigentümerin, die spätere Klägerin, vermietete ihre Wohnung kurzzeitig an Feriengäste. Laut Teilungserklärung war diese kurzzeitige Vermietung ausdrücklich gestattet. Über eine Öffnungsklausel konnte die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 Prozent aller Miteigentumsanteile geändert werden. Da die übrigen Wohnungseigentümer die Feriengäste im Haus nicht gerne sahen, nutzten sie die Öffnungsklausel, um die Teilungserklärung zu ändern und beschlossen die kurzzeitzeitige Vermietung zu verbieten.
Dagegen wehrte sich die Klägerin erfolgreich. Der BGH stellte fest, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung rechtswidrig ist. Schon 2010 hatten die Karlsruher Richter entschieden, dass die kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen grundsätzlich zulässig ist, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Hier war die Vermietung sogar ausdrücklich erlaubt. Die Öffnungsklausel ermöglichte es zwar, solche Vereinbarungen mit qualifizierter Mehrheit zu ändern. Zum Schutz der Minderheit müssten dabei aber bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken beachtet werden, so der BGH.
Dies gelte u.a. für „mehrheitsfeste“ Rechte der Wohnungseigentümer. Zu diesen Rechten zähle auch die Zweckbestimmung des Wohnungs- und Teileigentums, die vorgibt wie die Wohnung genutzt werden darf. Ein Verbot von Vermietungen greife in diese Zweckbestimmung ein. Ein Wohnungseigentümer müsse sich darauf verlassen können, dass er die Wohnung wie vereinbart nutzen kann und dieses Recht nicht ohne sein Zutun eingeschränkt wird. Daher könne ein nachträgliches Vermietungsverbot nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer beschlossen werden.
„Der BGH sorgt für klare Verhältnisse und hat das Eigentum gestärkt. Sollen Vermietungen in einer Wohnungseigentumsanlage verboten sein, muss dies entweder von Anfang an so bestimmt sein oder alle Wohnungseigentümer müssen einem nachträglichen Verbot zustimmen“, sagt Rechtsanwalt Sebastian Rosenbusch-Bansi, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei der Kanzlei Cäsar-Preller in Wiesbaden. Sollte es durch die Feriengäste aber zu Beeinträchtigungen kommen, können die anderen Wohnungseigentümer immer noch Unterlassungsansprüche geltend machen.
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