Bei der vorzeitigen Ablösung eines Darlehens verlieren Banken und Sparkassen ihren Anspruch auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung, wenn sie den Kreditnehmer nicht ordnungsgemäß über die Berechnungsmethode der Entschädigung informiert haben. Ein Urteil des Landgerichts Limburg vom 22.12.2022 dürfte nun insbesondere Immobilienbesitzer aufhorchen lassen (Az.: 1 O 32/22). Demnach hat auch die KfW-Bank bei unzureichender Aufklärung keinen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. „Von diesem Urteil können zahlreiche Darlehensnehmer profitieren und ihr Geld zurückfordern“, sagt Rechtsanwalt Marcel Seifert, BRÜLLMANN Rechtsanwälte.
Immobiliendarlehen setzen sich häufig aus mehreren Elementen zusammen. So war es auch in dem Fall vor dem LG Limburg. Hier hatte der Darlehensnehmer im Jahr 2016 zur Finanzierung einer Immobilie ein Immobiliendarlehen mit einer Sparkasse geschlossen. Als weitere Elemente der Finanzierung kam ein Kredit mit der Sparkassen-Versicherung und ein Förderkredit der KfW-Bank hinzu. Die Darlehensverträge beinhalteten Sollzinsbindungen zwischen 10 und 25 Jahren.
Da der Darlehensnehmer die Immobilie verkaufen wollte, beendete er die Darlehensverträge schon im Frühling 2021 und zahlte entsprechende Vorfälligkeitsentschädigungen. Diese verlangte er wenig später zurück und begründete seinen Anspruch damit, dass er u.a. nicht ordnungsgemäß über die Berechnungsmethode der Vorfälligkeitsentschädigung aufgeklärt worden sei. In den Darlehensverträgen mit der Sparkasse und der Sparkassen-Versicherung sei die Berechnungsmethode nicht klar und verständlich dargestellt worden, im Kreditvertrag der KfW-Bank fehle sie ganz.
Das LG Limburg folgte der Argumentation des Klägers. Er habe Anspruch auf die Rückzahlung der Vorfälligkeitsentschädigung für alle drei Darlehen.
Zu dem Darlehensvertrag der KfW-Bank führte das Gericht aus, dass der Anspruch auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung gemäß § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeschlossen sei, da die Angabe in dem Vertrag über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sei. So wurde in dem Vertag nur ausgeführt, dass bei einer vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens eine „Vorfälligkeitsentschädigung in angemessener Höhe“ berechnet wird. Der Darlehensnehmer bleibe so völlig im Unklaren darüber, welche finanzielle Belastung auf ihn bei der vorzeitigen Ablösung des Darlehens zukommt. Daher sei diese Darstellung „keinesfalls ausreichend“, stellte das LG Limburg klar.
Auch die Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung in den Kreditverträgen der Sparkasse und Sparkasse-Versicherung seien nicht ausreichend, führte das Gericht weiter aus. Es würden zwar die Parameter für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung genannt, es bliebe aber unklar, wie diese untereinander in Beziehung zu setzen sind. Unterm Strich werde der Darlehensnehmer so nicht hinreichend zuverlässig in die Lage versetzt, die finanzielle Belastung durch Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung abschätzen zu können.
Folge ist, dass der Darlehensnehmer Anspruch auf Rückzahlung aller drei Vorfälligkeitsentschädigungen hat.
Das Urteil hat Strahlkraft auf viele weitere Immobilienkredite, die seit 2016 geschlossen wurden. Denn seit dem 21. März 2016 müssen Banken und Sparkassen über die Berechnungsmethode für eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung aufklären.
„Nicht nur den Sparkassen, sondern auch anderen Kreditinstituten sind bei der Darstellung der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung Fehler unterlaufen. Das gilt auch für die KfW-Bank. Verbraucher haben dann gute Möglichkeiten, die Vorfälligkeitsentschädigung zurückzuholen“, so Rechtanwalt Seifert.
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